Off-Market : La vérité sur les biens invisibles
Publié le 20 Nov 2025 • 4 min de lecture
Dans cet article :
- L'apport personnel : le point de départ
- Calculez votre capacité d'emprunt
- N'oubliez pas les frais annexes (notaire, agence)
- L'enveloppe travaux et déco
1. L'apport personnel : le point de départ
Aujourd’hui, les banques demandent presque systématiquement un apport couvrant au moins les frais de notaire et de garantie (soit environ 10% du prix du bien). Plus votre apport est conséquent, meilleures seront les conditions de taux que vous pourrez négocier.
2. Calculez votre capacité d'emprunt
La règle d’or du HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) est simple : vos mensualités de crédit (assurance comprise) ne doivent pas dépasser 35% de vos revenus nets.
N’oubliez pas de déduire vos charges actuelles (autres crédits conso, pensions versées, etc.).
Ne visez pas votre capacité maximale à l’euro près. Gardez une marge de sécurité (“reste à vivre”) pour continuer à profiter de la vie (vacances, loisirs) une fois propriétaire.
3. N'oubliez pas les frais annexes
C’est l’erreur la plus courante des primo-accédants. Un bien affiché à 300 000 € ne vous coûtera pas 300 000 €. Il faut ajouter :
- Les frais de notaire : Environ 7 à 8% dans l’ancien, 2 à 3% dans le neuf.
- Les frais d’agence : Souvent inclus dans le prix affiché (FAI), mais vérifiez bien qui les paie (vendeur ou acquéreur).
- Les frais de dossier bancaire : Entre 500€ et 1500€.
4. L'enveloppe travaux
Si vous achetez dans l’ancien, prévoyez une enveloppe de sécurité. Même si l’appartement semble en bon état, on compte généralement 500€ à 1000€ du m² pour un rafraîchissement complet (sols, peintures, électricité).
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